امروزه یکی از روش های سرمایه گذاری پیش فروش املاک می باشد. در پیش فروش ملک می توان آن را قبل از ساخت یا تکمیل فروخت. این روش یک معامله برد برد به شمار می رود چرا که هم فروشنده زودتر به نقدینگی می رسد و هم خریدار با قیمت کمتری خانه دار می شود.
پیش فروش و پیش خرید ملک
پیش خرید یا پیش فروش املاک به معنای خرید یا فروش ملک قبل از به اتمام رسیدن ساخت آن است. از این اصطلاحات هنگامی استفاده می شود که ملک مورد نظر هنوز تکمیل نشده باشد. به طور کلی وقتی از اصطلاح پیش فروش استفاده می شود که ملک مورد نظر قبل از قابل سکونت شدن و تکمیل به فروش برسد. اصطلاح پیش خرید نیز وقتی مورد استفاده قرار می گیرد که ملک مورد نظر قبل از ساخته شدن و تکمیل، خریداری شود.
قوانین جدید پیش فروش ساختمان
قانون پیش فروش آپارتمان در سال ۱۳۸۹ به تصویب رسید. این قانون دارای ۴ تبصره و ۲۵ ماده می باشد. هر قراردادی که طی آن مالک رسمی زمین یعنی فروشنده، متعهد به ساخت یا تکمیل واحد ساختمانی شود و آن را بفروشد، قرار داد پیش فروش نامیده می شود.
نحوه محاسبه قیمت پیش فروش آپارتمان
نحوه محاسبه قیمت پیش فروش آپارتمان پیچیده است و به عوامل مختلفی بستگی دارد. جهت محاسبه قیمت پیش فروش آپارتمان، قیمت هر متر مربع از آپارتمان مورد نظر، در نظر گرفته می شود. قیمت هر متر مربع از آپارتمان در متراژ تعیین شده، ضرب می شود و به این ترتیب قیمت آپارتمان مورد نظر تعیین می گردد. همانطور که گفته شد عوامل زیادی در تعیین قیمت پیش فروش املاک موثر است. یکی از این عوامل موقعیت جغرافیایی آپارتمان پیش فروش شده می باشد.
اینکه آپارتمان مورد نظر در چه محله و خیابان و همچنین در چه شهری باشد، همگی در تعیین قیمت پیش فروش آپارتمان موثر هستند. از دیگر عواملی که در تعیین قیمت پیش فروش املاک موثر هستند می توان به تعداد طبقات، وسعت و متراژ، پارکینگ، تعداد انباری ها و دسترسی های آپارتمان اشاره کرد. از مهمترین عوامل خارجی موثر بر قیمت پیش فروش املاک می توان به نرخ تورم و رکود و رونق بازار در زمان امضای سند و قرار داد تا زمان تحویل ملک، اشاره کرد.
نحوه محاسبه پیش فروش‌ها به سازنده پروژه نیز بستگی دارد؛ زیرا سازندگان بر اساس نوع و دسته‌بندی خود استراتژی‌های متفاوتی را دارند. میتوان انواع آنها را به بخش‌های زیر تقسیم بندی کرد:
۱) شرکت های انبوه ساز دولتی (ارگانی)
۲) شرکت‌های انبوه ساز خصوصی
۳) شرکت‌های انبوه ساز خصولتی (خصوصی+دولتی)
۴) شرکت‌های انبوه ساز تعاونی مسکن
این شرکت‌ها استراتژی‌های منحصر به فرد خود را دارند و تمامی آنها زیر نظر قوه قضاییه و وزارت راه و شهرسازی لیت‌های خاص خود را انجام می‌دهند. بدین منوال قیمت گذاری در متریال مصرفی با نرخ دولتی انجام می‌شوند.
این شرکت ها، متناسب با استراتژی‌های که استفاده می‌کنند ممکن است از متریال‌های درجه یک کشورهای خارجی همچون آلمان ایتالیا کره و غیره استفاده کنند و در نتیجه قیمت آن ها باهم متفاوت خواهد بود.
نکات ضروری هنگام پیش فروش آپارتمان
بعد از صادر شدن پروانه ساخت توسط شهرداری منطقه و تنظیم کردن شناسنامه فنی برای هر واحد و همچنین کسب مجوز نشر آگهی، فروشنده می تواند مجوز تبلیغات در رسانه ها را کسب نماید. بعد از این مرحله، می بایست قرارداد پیش فروش در دفتر اسناد رسمی تنظیم شود. بعد از انجام مذاکرات اولیه، مشاوران املاک موظفند طرف های معامله را به منظور تنظیم سند قرارداد به دفترخانه ببرند.
باید توجه داشت که مشاوران املاک نمی توانند خود به تنظیم قرارداد پیش فروش، اقدام نمایند. در صورت انجام این امر، آنان مجرم شناخته خواهد شد. چنانچه سرمایه گذاران بدون اخذ مجوز به منظور انتشار آگهی یا تنظیم سند رسمی دست به پیش فروش ساختمان زنند، جریمه خواهند شد. این افراد محکوم به نود و یک روز تا یک سال حبس و یا پرداخت جریمه نقدی به میزان ۲ تا ۴ برابر وجه و اموال دریافت شده می باشند.
آیا پیش خرید آپارتمان به صرفه است؟
با توجه به تورم و افزایش قیمت آپارتمان ها و همچنین کاهش قدرت خرید خریداران مسکن، در سال های اخیر پیش خرید املاک رونق گرفته است. در این میان پیش خرید آپارتمان از یک سری مزایا و معایب برخوردار است. یکی از مزایای پیش خرید آپارتمان، صرف مقدار کمتری هزینه برای خرید مسکن می باشد. دلیل پایین تر بودن قیمت خانه های پیش فروش شده در تکمیل نبودن آن است. از این رو مشتری خانه را ارزان تر خریداری می‌کند و بعد از تکمیل آن می تواند با قیمت بیشتری آن را به فروش برساند.
یکی دیگر از مزایای پیش خرید املاک این است که مشتریان می توانند طراحی و دکوراسیون داخلی منزل را بر اساس سلیقه خود انتخاب کرده و بسازند. در خرید خانه های آماده این امر به سادگی امکان پذیر نبوده و فرد برای تغییر دکوراسیون و بازسازی باید هزینه های زیادی را متحمل شود.
نتیجه گیری
همانطور که گفته شد پیش فروش املاک امروزه رواج یافته است و می توان آن را نوعی سرمایه گذاری دانست. در پیش فروش می توان ملک را قبل از احداث یا تکمیل خریداری نمود. از طرفی مالک و سازنده ساختمان نیز زودتر به نقدینگی می رسد. فرایند پیش فروش و پیش خرید ملک در واقع یک معامله و قرارداد برد برد محسوب می شود.
برای مشاوره در خصوص پیش خرید و پیش فروش ساختمان، اطلاع از انواع پیش فروش ملک، قوانین جدید پیش فروش ساختمان و همچنین پیش فروش آپارتمان در تهران با قیمت مناسب می توانید با کارشناسان ما در وب سایت بازار ملک تماس حاصل فرمایید.
بدون دیدگاه